Приобретение недвижимого имущества с использованием кредитных средств
В настоящее время широко применяется покупка недвижимого имущества за счет кредитных средств. Обращаем ваше внимание на некоторые особенности заключения и государственной регистрации данного вида сделок.
При приобретении недвижимости за счет кредитных средств заключаются два самостоятельных договора – кредитный договор с банком и договор купли-продажи (договор участия в долевом строительстве) с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в котором необходимо указать название, дату и место заключения кредитного договора (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ В«Об ипотеке (залоге недвижимости)В» далее по тексту – Закон об ипотеке).
При этом в отношении приобретаемого недвижимого имущества (права требования) возникает залог (ипотека) в силу закона (ст. 64.1, ст. 69.1, п. 1
ст. 77, п. 1 ст. 77.2 Закона об ипотеке). В соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также п. 2
ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку.
Несмотря на то, что ипотека в силу закона регистрируется одновременно с правом приобретателя на закладываемую недвижимость, залогодатель или залогодержатель должны представить отдельное заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона. На практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости) одновременно с заявлением о регистрации своего права.
Согласно абз. 3 п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Следовательно, к заявлению о государственной регистрации прав необходимо приложить кредитный договор или договор займа, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое ипотекой, а также закладную, если права залогодержателя удостоверяются закладной (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 64.1, ст. 69.1, п. 1 ст. 77, п. 1 ст. 77.2 Закона об ипотеке одним из условий возникновения ипотеки в силу закона является приобретение объекта недвижимости полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанного объекта недвижимости.
Таким образом, в кредитном договоре должна быть указана цель предоставления кредита (на приобретение конкретного объекта недвижимости).
Как уже сказано выше, ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя. Исходя из чего, последующее (после государственной регистрации права собственности или договора участия в долевом строительстве) включение в договор (путем составления дополнительного соглашения) условий о приобретении недвижимого имущества с использованием кредитных средств будет противоречить вышеуказанным нормам действующего законодательства.
В данном случае, обязательства заемщика по кредитному договору могут быть обеспечены договором залога (ипотеки).
Материал подготовила главный специалист-эксперт,
государственный регистратор отдела государственной регистрации недвижимости
Третьякова Надежда Сергеевна.