Часто задаваемые вопросы по государственной регистрации прав по Новосибирской области
1. О порядке предоставления в регистрирующий орган документов для осуществления государственной регистрации прекращения арестов
Ответ: Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ В«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимВ» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления правообладателя. Исключения из данного правила предусмотрены, в том числе, положениями ст. 28 Закона о регистрации.
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении (снятии) ареста либо сведения, содержащиеся в решении о наложении (снятии) ареста, оформленные в виде выписки из решения о наложении (снятии) ареста, в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества и залога, избранного в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, проводится без уплаты государственной пошлины в течение трех рабочих дней со дня поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, указанных в настоящем пункте документов.
Таким образом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление) вправе принимать без соответствующего заявления к исполнению документы о снятии обеспечительных мер, поступившие по почте или в форме электронного документа только от органов, издавших эти документы. Во всех остальных случаях действует заявительный характер государственной регистрации прав.
Порядок и способы предоставления документов для проведения государственной регистрации установлен ст. 16 Закона о регистрации.
2. Порядок государственной регистрации перехода права по сделке, заключенной до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), если право правоотчуждателя является ранее возникшим, а сделка не прошла регистрацию
Ответ: Согласно п.1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (за исключением случая, предусмотренного п.2 ст.6 Закона о регистрации).
В данном случае речь идет об объектах недвижимого имущества, права на которые возникли (были зарегистрированы) до принятия Закона о регистрации и, соответственно, не были учтены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), а зарегистрированы в реестрах других органов и организаций, осуществлявших регистрацию прав на недвижимость в соответствии с порядком, действовавшим до 31 января 1998 года.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей до 1998) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Согласно вышеуказанных норм права государственная регистрация перехода права собственности возможна только при наличии государственной регистрации права собственности правоотчуждателя недвижимого имущества. Соответственно если право правоотчуждателя является ранее возникшим, оно подлежит регистрации при переходе прав в настоящее время.
Таким образом, на государственную регистрацию должно быть представлено заявление продавца о государственной регистрации его ранее возникшего права и заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
3. Можно ли оформить право собственности на земельные участки, ранее предоставленные временно на основании договора аренды для строительства объектов трубопроводного транспорта после окончания их строительства, с целью дальнейшей эксплуатации, а также изменить категорию земли на земли транспорта?
Ответ: В соответствии с п.8 ст.90 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном Земельным кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
4. Основания государственной регистрации прав в отношении вновь созданного сооружения вспомогательного использования.
Ответ: В соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст.219 ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Порядок и требования к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Статьей 25.3 Закона о регистрации закреплены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые созданные объекты недвижимости, в том числе на объекты недвижимого имущества, если для строительства такого объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.
Пунктом 17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к числу объектов недвижимости, для строительства которых не требуется выдачи разрешения на строительство, отнесены строения, сооружения вспомогательного использования.
В силу п.1, 3 ст.25.3 Закона основаниями для государственной регистрации права собственности на такие объекты недвижимого имущества являются:
документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание - Декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При этом обращаем внимание, что в соответствии с действующим законодательством вспомогательный объект должен отвечать следующим критериям определения таких объектов как объектов вспомогательного использования:
- это постройки, которые предназначены для обслуживания основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию;
- наличие на земельном участке основного объекта недвижимости, по отношению к которому спорный объект имеет непосредственную связь и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию);
- принадлежность объектов к виду зданий или сооружений пониженного уровня ответственности;
- отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство.
5. О необходимости постановки на государственный кадастровый учёт нежилых помещений, части нежилых помещений, являющихся предметом долгосрочных договоров аренды и находящихся в здании, помещении, стоящем на государственном кадастровом учёте, в случае государственной регистрации договора аренды таких помещений, частей помещений.
Ответ: Пункт 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) устанавливает, что кадастровый учёт осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в Законе о кадастре сведений об объекте недвижимости.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимого имущества установлен ст.7 Закона о кадастре. Пунктом 9 ч.2 указанной статьи предусмотрена необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости.
При этом часть объекта недвижимости, в том случае, если это часть помещения, не ставится на кадастровый учёт как самостоятельный объект, а отражается в листе КП3 кадастрового паспорта на объект недвижимости (Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831).
Пунктом 3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно п.1.2 ст.20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтённым в соответствии с Законом о кадастре.
В соответствии с п.3 ст.26 Закона о регистрации договор аренды помещения, части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения, части помещения.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена необходимость постановки на кадастровый учёт помещения либо части помещения в случае, если на это помещение, часть помещения распространяется ограничение (обременение) вещных прав и необходимость предоставления кадастрового паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади на государственную регистрацию аренды помещения, части помещения, а государственная регистрация соответствующего обременения в ином случае невозможна.